כמעט בכל פגישה שאני עורך כמתווך נדל"ן בירושלים עם לקוחות שעתידים למכור או כבר בשלבי מכירה יש חוסר הבנה לגבי השטח של הבית .
מצד אחד בחוזה קניה של הדירה מהקבלן בזמן הרכישה של הבית רשום שטח מסויים , בנסח טאבו בכלל רשום שטח אחר וקטן יותר ובארנונה השטח שונה מהמדידה של הקבלן וממה שרשום בטאבו .
אז לא , אף אחד לא טועה פשוט כל גורם מחשב את השטח לפי צורת מדידה שונה המשפיעה באופן ישיר על השטח של הבית.
זהו השטח שבד"כ קבלנים שמוכרים דירות חדשות על הנייר משתמשים בו.
זוהי הסיבה להרבה מלקוחותיי שבטוחים כי שטח הדירה שלהן הוא לדוגמא 120 מר ובפועל הם מוצאים שטח דירה שנמוך משמעותית ב10-15 אחוזים .
במדידה על פי נטו פלדלת השטח המחושב הינו השטח המוצלע שמקיף את כל הדירה ע"י הקירות החיצוניים וכולל מחסנים שנמצאים בתוך הדירה ,שטחי גרם המדרגות בדירות רבי מפלסים , מרפסות סגורות והשטחים מתחת לקירות הפנימים בכל הבית, כלומר המדידה היא מדידת ברוטו של כל הבית.
חשוב לציין כי כבעל נכס ניתן להציג ולהסתמך במכירת הדירה על פי השטח נטו פלדלת כל עוד אתם הקונים הישירים מהקבלן ויש לכם את חוזה הקניה
אך סיכוי גבוה שבמידה והנכס נרשם בטאבו , עורך הדין של הקונים וגם שלכם יעבדו לפי המ"ר הרשום בנכס הטאבו וכך הוא גם ירשם ברשות המיסים ברישום העסקה בביצוע העסקה .
יחד עם זאת בבדיקה של תמחור הנכס – שטח הדירה הקבוע לחישוב אינו נטו פלדלת ואף יכול לגרום לכם לתמחור לא מדויק וגבוהה משמעותית .
זהו השטח שיופיע לכם בנסח הטאבו של הדירה לאחר רישום הזכויות של החברה המשכנת .
השטח המחושב הינו השטח המצולע שמקיף את כל הדירה ע"י הקירות החיצוניים אך מהצד הפנימי של הנכס ללא התייחסות לקירות החיצונים אך כולל שטחים מתים כגון השטח
מתחת לגרם המדרגות בדירות רב מפלסיות , שטחים מתחת לקירות הפנימים ומרפסות סגורות , מחסנים ושטחי חוץ נוספים לא יכללו בחישוב המדידה אלא יצוינו כחלקים צמודים של הנכס.
חשוב לציין כי לטובת תמחור הנכס אנו נשתמש במדידה הזו שכן רשויות המס שמפרסמות את העסקאות האחרונות מסתמכות לפי רישום הנכס המצוין בנסח טאבו.
הצמדות למדידה הזו תוביל אתכם ככל הניתן לתמחור נכון ומדוייק עד כמה שאפשר של הדירה .
חישוב השטח לארנונה משתנה מעיר לעיר .
בירושלים המדידה היא כמו בנסח טאבו כלומר מדידה של כל השטח המוצלע שמקיף את כל הדירה אך מהקיר החיצוני וללא התייחסות לקירות החיצונים אך עם שינוי מהותי שכן בצורת המדידה בארנונה לא נמדדים השטחים המתים מתחת לגרמי המדרגות בדירות מפלסיות ומתחת לקירות ומשקופים . גם מחסנים שצמוד לדירה נמדד כמחסן והחישוב שלו שונה .
החישוב בירושלים הוא לטובת הדייר שכן בשאר הערים בארץ המדידה היא גדולה יותר מהטאבו .
השאלה המתבקשת מדוע לא מרגשים את זה בחשבון הארנונה זה מהסיבה שמחיר למר בארנונה בירושלים הוא מהיקרים בארץ .
הרבה מוכרי דירות שלא הוציאו נסח טאבו או שאין להם את חוזה הרכישה מהקבלן ומסתמכים על פי המדידה של הארנונה מסתכנים בתמחור נמוך של הנכס .
מדידה לדוגמא:
דירת 4 חדרים חדשה בת 5 שנקנתה מהקבלן
נטו פלדלת 110 מ"ר .
המדידה בטאבו 100 מ"ר
המדידה בארנונה 92 מ"ר .
שימו לב כי יש פער גדול בין מדידת הארנונה למדידת נטו פלדלת כפי שמציין לנו הקבלן .
על מנת לדעת מה גודל הדירה יש צורך להוציא נסח טאבו מאתר של משרד המשפטים בקישור הבא : https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440
במידה והדירה חדשה ועדיין אין רישום בטאבו יש צורך להזמין מהחברה המשכנת ( החברה הקבלנית שבנתה לכם את הדירה ) אישור זכויות וכן מרשות מקרקעי ישראל .
את 2 המסמכים הללו תצטרכו גם בשלב סגירת העסקה שיבוא הקונה המיוחל .
נטו פלדלת ? מה זה ?
מה ההבדל במדידה של שטחי הדירה בין המדידה של הקבלן – נטו פלדלת , מדוע המדידה שונה בנסח טאבו ובארנונה . מאמר שיעשה לכם סדר בחישוב השטח של הבית לפני מכירה ובאופן כללי
איזה בית לקנות ? איפה לקנות ? בית עם גינה ? פנטהאוז ? אולי בית פרטי במושב ?
אלו שאלות שאתם צריכים לברר עם עצמכם לפני תחילת התהליך ויכול להיות שההחלטה תתגבש אצלכם גם במהלך התהליך עצמו בשלבים הראשונים .
אך בכמה כסף אתם יכולים להרשות לעצמכם לרכוש את הבית עם כל ההוצאות שמסביב אתם חייבים לדעת בטרם התחלת התהליך
שלא תגררו להוצאות קשות ומכבידות .
אסטרטגיית קנייה מדריך חובה לקונים דירה – שלב אחרי שלב בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש את הדירה הראשונה שלכם , מזל טוב . תכנון אסטרטגיית הקנייה היא הדבר בחשוב ביותר שיש לעשות בתחילת התהליך של קניית הדירה . על מנת שהתהליך יעבור בשלום ובצורה הטובה ביותר ויניב את התוצאה המתבקשת – קניית דירה במחיר נכון ודירה שמתאימה לצרכים שלנו אנו חייבים לבדוק את עצמנו
מס שבח זהו מס שמשולם לרשות המיסים על הרווח בין הקניה והמכירה .
כיום ששוק הנדל"ן עלה בצורה גבוה מאוד בשנים האחרונות בעשרות אחוזים ישנו סיכוי גבוהה שתצטרכו לשלם את מס השבח .
שכן ההבדל בין מחיר הקניה לפני מס' שנים ובין מחיר המכירה כיום השתנה ועלה בצורה חדשה וגבוהה מאוד.
מעוניינים למכור את הבית? הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא תמחור נכון של הנכס. תמחור נמוך מדיי נפסיד כסף….. תמחור גבוהה מדי הדירה לא תמכר! במאמר זה נפרוט את כל השלבים לתמחור נכון של נכס – מאמר חשוב ביותר שאסור לפספס! ישנם מס פעולות שחשוב לבצע על מנת שנוכל לקלוע למחיר הנכון וכן .. לדעת בכמה השכן מכר את הדירה זה חשוב מאוד אבל
כמה שווה הבית שלי וכיצד אני מעריך את המחיר שלו לפני שאני יוצא למכירה
