מוכרים את הבית ? בשעה טובה.
המאמר הזה הולך לחסוך לכם כסף והמון  

ישנם תשלומים שצריכים להכיר בעת מכירת הדירה.
אחד מהם זהו מס שבח  – מס על הרווח שצברתם בעת מכירת הדירה .

מס שבח זהו מס שמשולם לרשות המיסים על הרווח בין הקניה והמכירה .

כיום ששוק הנדל"ן עלה בצורה משמעותית בשנים האחרונות  ישנו סיכוי גבוהה שתצטרכו לשלם את מס השבח .
שכן ההבדל בין מחיר הקניה לפני מס' שנים ובין מחיר המכירה כיום השתנה ועלה משמעותית.

לדוגמא:

רכשתם דירה בשנת 2015 בסך של:                1.500.000 ₪
ומכרתם את הדירה בשנת 2022 בסך של:        2.000.000 ₪
——————————————————————————————-
הרווח שלכם על הנייר מהדירה הינו :              500.000 ₪  .

על סכום הרווח ( 500.000 ₪) תדרוש מדינת ישראל מס שבח בשוויי של 25% כלומר 125.000 ₪ .

ישנם פטורים שרשות המיסים מעניקה למוכרי דירות שבזכותם ניתן לבטל באופן מלא את תשלום המס השבח במכירת הדירה.

"פטור לדירת מגורים יחידה"
המדינה מאפשרת למי שיש דירה יחידה בזמן המכירה והוא מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מיום חתימת ההסכם על הדירה במידה ומודבר מדירה יד שניה .
או לחלופין 12 חודשים לפחות מיום קבלת טופס 4 או חזקה על הבית מדירה שנקנתה מקבלן
לקבל פטור מלא מתשלום מס השבח כל עוד שווי הדירה אינו עולה על 4,603,000 נכון לשנת 2022.

כלומר במידה ויש לכם דירה אחת בזמן הנתון של המכירה והיא נמכרת מתחת למחיר 4,603.000 ש"ח אתם לא תשלמו כלל מס שבח  – 0 ש"ח !!!
במידה ויש לכם יותר מדירה אחת בזמן הנתון של המכירה תאלצו להיפרד
מ 25% מהשבח של הדירה .

רשות המיסים מעניקה את הפטור הנכסף רק למי שהדירה היחידה שלו הינה דירת מגורים – כלומר דירה עם מטבח ושירותים שמשמשת כדירה ולא כמחסן או לחלופין היא לא משמשת כעסק מסויים
( גן ילדים , חנות או עסק כזה או אחר) .
במידה והדירה לא משמשת כדירה או נהפכה לעסק  תחויבו במס שבח ולא תוכלו לקבל את הפטור המיוחל במס שבח גם אם זו הדירה היחידה שבשרותכם.

אם אתם כרגע בשלבי מכירת הדירה או רק חושבים על הרעיון בלמכור את הבית ולשדרג את עצמכם לדירה מרווחת יותר קחו בחשבון את הנתון הנ"ל ואולי שווה לכם להמתין מספר חודשים על מנת לחסוך את התשלום של מס השבח לרשות המיסים .

(בעבר לפני שנת 2014 היו פטורים אחרים כגון המתנה של 4 שנים בין מכירת דירה אחת לשנייה אך הפטור הזה בוטל ולמעשה כל מי שיש שלו יותר מדירה אחת מחוייב לשלם את מס השבח .)

מי שרכש דירה חדשה (מקבלן או יד שניה) בטרם מכר את הדירה שלו ולמעשה בעת המכירה הוא מחזיק ב 2 דירות ( הישנה והחדשה) לא יחוייב במס שבח כל עוד הוא מצהיר בזמן של הקניה של הדירה הנוספת כי בכוונתו למכור את הדירה הנוכחית תוך 24 חודשים ולהחליפה כדירה יחידה בדירה שתעתיד להימכר. 
במידה ולא ימכור במהלך 24 חודשים את הדירה יחוייב במס שבח בצמוד לריביות והצמדה למדד .
( חוק מיסוי מקרקעין 43ג)

כיצד ניתן להפחית את מס שבח במידה ויש לי יותר מדירה נוספת שאיני מתכוון למכור?

רשות המיסים מבינה שעל מנת להחזיק בדירה במשך השנים ישנם הוצאות משתנות כגון שיפוצים ותיקונים , תשלום למתווך ולעו"ד במכירה ובקניה וכו..
ולכן הם מאפשרים להכניס את ההוצאות הקשורות להשבחת הנכס ואחזקת הנכס שחלו עליכם במהלך השנים ולהפחית אותם ממחיר הדירה.

לדוגמא :
רכשתם דירה בשנת 2015 בסך של:                 1.500.000 ₪
ומכרתם את הדירה בשנת 2022 בסך של:         2.000.000 ₪
שילמתם למתווך ולעו"ד בקניית הדירה :           100.000 ₪
שיפצתם את הבית :                                       100.000 ₪  
——————————————————————–
הרווח שלכם מהדירה הינו :                           500.000 ₪  

הוצאות קניה ואחזקה :                                  200.000 ₪
—————————————————————————————–
סה"כ רווח מהדירה :                                     300.000 ₪

על סכום הרווח ( 500.000 ₪) בניכוי ההוצאות ( 200.000 ₪) תדרוש מדינת ישראל מס שבח בשוויי של 25% כלומר 75.000 ₪ .
הפרש של 50000 ש"ח רק כתוצאה מהמידיעה ודיווח נכון של ההוצאות במהלך התקופה.

כמובן שתצטרכו להוכיח ששילמתם את הסכומים הנ"ל באמצעות קבלות וחשבניות מבעלי המקצוע ולכן חשוב מאוד לדרוש ולשמור את כל החשבוניות שהתקבלו במהלך השנים בהוצאות הדירה .

כאמור מס השבח היו 25% משווי השבח ובמידה ורכשתם את הדירה אחרי שנת 2014 החישוב פשוט .

במידה והדירה שמחויבת במס שבח נרכשה לפני שנת 2014 החישוב הינו חישוב לינארי .

אנו ממליצים למי שבשלב של מכירת דירה להתייעץ עם רואה חשבון , עו"ד מקרקעין לחישוב מדויק של מס השבח למניעת הפתעות לאחר המכירה .
בנוסף ,  המאמר אינו מתייחס בשום צורה  פרטנית לדירה כזו או אחרת ואין להסתמך עליו אלא לאחר בדיקה עם גורמי מקצוע רלוונטיים ובדיקה פרטנית .

לטיפים נוספים , עצות והתייעצות לפני מכירת הבית או רגע לפני קניית הנכס מוזמנים לדבר איתי ישירות 
 

רועי יהלום
פאזל נכסים  – מחברים אותך לבית.

מוזמנים לצפות בסרטון המפרט בצורה רחבה יותר את מס השבח למוכרי דירות :