במידה ואתם יכולים להרשות לעצכם לרכוש את הבית ללא משכנתא תוכלו לדבר עם הבנק שלכם לוודאות כמה כסף יש לכם במדויק ולעבור לשלב הבא .
(המלצתי גם למי שיש סכומי כסף גדולים לקניית נכס ללא משכנתא שווה להתייעץ עם יועצי השקעות האם
בכל זאת כדאי לוותר על משכנתא ו"להשכיב" סכום גדול על נכס אחד ולא לפזר את הון העצמי בצירוף משכנתא למס נכסים)
תקציב הדירה מורכב מ 2 מקורות מימון : הון עצמי ומשכנתא .
הון עצמי : הכסף הנזיל כרגע או שיהיה נזיל בתקופה הקרובה לצורך קניית הדירה :
בפיקדונות , בחסכונות , בעזרה מההורים , בקרן השתלמות שעתידה להיפתח בתקופה הקרובה .
משכנתא : סכום הכסף שמתקבל מגוף המימון לטובת קניית הנכס.
ישנם מס בנקים למשכנתאות שכדאי לבדוק איתם בטרם ההחלטה לקיחת המשכנתא :
מזרחי טפחות , לאומי למשכנתאות , דיסקונט למשכנתאות , פועלים למשכנתאות , הבנלאומי למשכנתאות , בנק ירושלים, וכן חברות ביטוח כגון כלל משכנתאות , .
אישור עיקרוני :
בשלב הראשוני של קבלת המשכנתא יש צורך לבקש מהבנק אישור עקרוני שבה מציין הבנק כמה כסף הוא מוכן לתת לטובת רכישת הנכס .
האישור העקרוני מסתמך על סך ההכנסות החודשיות שלכם וכן על מחיר הנכס אותו אנו מתעדים לקנות.
שימו לב, בשיחת טלפון הראשונית הבנק יסכים לתת לכם אישור עקרוני על סמך שאלות בלבד ללא מסמכים , השאלות יהיו על גובה הכנסה שלכם , על הלוואות וכו'.
חשוב להיות כמה שיותר מדויקים בתשובות שכן ברגע שתתקדמו לשלב הבא במשכנתא הבנק ידרוש מכם להוכיח במסמכים את כל ההצהרות שלכם בשיחה הראשונית.
ככל שתהיו יותר מדויקים באישור העקרוני הראשוני כך תמנעו מבעיות באישור העיקרוני המתקדם לפני קבלת המשכנתא .
זכרו שבמידה ויש פערים בין ההצהרה שלכם באישור העיקוני הראשוני ללא המסמכים לבין האישור העקרוני האחרון שכולל את המסמכים הבנק יסתמך אך ורק על האישור שכולל את המסמכים ויתנער מהאישור העקרוני ללא המסמכים ובצדק.
כמה כסף תוכלו לקבל מהבנק ?
אחוז המימון הוא החלק משווי הדירה שהבנק יהיה מוכן להלוות ללווה לצורך רכישת הדירה.
ככלל, ככל שסכום המשכנתא נמוך יותר, קטן גם ההחזר החודשי בהתאם.
הרגולטור של הבנקים החליט להגביל את גובה המימון באופן הבא :
איך קובעים את אחוזי המימון של המשכנתא ?
על ידי שמאות שמבוצעת על ידי הבנק ובמימון שלכם .
שימו לב כי השמאי מגיע רק לאחר חתימת החוזה על הבית החדש ואחוז המימון שהבנק ייתן הוא ביחס שיקבע השמאי ולא לפי המחיר שחתמתם בחוזה .
ובמידה והוא יעריך את הבית במחיר נמוך ממחיר הקניה ה אחוז המימון שהבנק מלווה יקטן ביחס למחיר הדירה וצריך לדעת להיערך גם למצב כזה .
הבנקים מאפשרים לבצע שמאות מוקדמת בטרם קניית הנכס ובמידה והשמאי מקובל על הבנק הוא יתחשב בשמאות המוקדמת לקבלת המשכנתא במקום השמאות הרגילה .
חשוב להגיד כי מחיר של שמאות מוקדמת גובהה משמעותית משמאות רגילה שמתבצעת לאחר הקניה אך היתרון הגדול שאין הפתעות של חוסר במימון ועמידה בהתחייבות.
על מנת שהבנק ילווה את את אחוז המימון למימון הבית הוא דורש מס רב של בקשות כאשר ישנם בקשות עיקריות:
א. תשלום הון עצמי מצידכם של 30% מגובה הנכס בטרם שחרור ההלוואה של הבנק .
ב. החזר ההלוואה החודשי לא יעבור ב 1/3 את ההכנסות של הלווים .
לדוגמא :
דירה בשווי : 1.000.000 ₪ 100% משווי הנכס
הון עצמי : 300.000 ₪ 30% משווי הנכס
משכנתא : 700.000 ₪ 70% משווי הנכס.
נניח והחזר החודשי יעמוד על 4000 ₪ והלווים משתכרים ביחד 12000 ₪ המשכנתא תאושר .
במידה והחזר החודשי גבוה מ 4000 ₪ או לחלופין המשכורות של הלווים נמוך מ 12000 ₪ ההלוואה לא תאושר.
אך יהיה ניתן לקבל סכום קטן מ 700 אלף שח או לחלופין לפרוס את הלוואה ליותר שנים עד 30 שנה במטרה להקטין את גובה ההחזר החודשי.
(קחו בחשבון שלגיל הלווה יש משמעות מבחינת ביטוח המשכנתא ומבחינת הפריסה לשנים .
ככל שגיל הלווה גדול יותר הפריסה תהיה לפחות שנים וביטוח במשכנתא יתייקר)
בנוסף הבנק המלווה בודק את הלווים שחשבונם לא מעוכל , שלא חזרו המחאות או העברות בנקאיות ובגדול שהם לא כאלו שעלולים לייצר לו בעיות .
בנק ישראל קבע מגבלות על המשכנתא על מנת לא להכניס את הבנק לסיכון מיותר .
ולכן קבע מסלולי ריביות שהבנק לא ייכנס לסיכון מיותר וכך גם הלווה .
1/3 מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. ריבית קבועה היא הריבית הבטוחה ביותר.
היא יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד,
ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או ריבית קבועה צמוד מדד : הרבית הקבועה שלא צמודה למדד היא הבטוחה מבין השתיים שכן היא יוצרת ודאות ומאפשרת לכם לדעת מראש בדיוק כמה תשלמו לאורך תקופת ההלוואה ללא הפתעות של מדד או ריביות משתנות אך היא יקרה יותר בדיוק בגלל זה .
אך הריבית הקבועה שצמודה למדד היא מסוכנת יותר וחשופה לשינויי מדד בעקבות אינפלציה או העלאות ריבית של בנק ישראל אך ניתן לקבל אותה במחיר יותר משתלם ללא צמודה שכן ישנם סיכונים עתידיים.
2/3 מסכום המשכנתא במסלולי ריבית משתנה. אפשר ליטול חלק זה בריבית הפריים , מט"ח או בריבית משתנה ל 5 שנים יחד עם מסלול הפריים,
בד"כ הריביות הזולות שקיימות בשוק אך בעלות הסיכון הגבוהות ביותר וצריך לבחון בטרם לקיחת משכנתא כזו שאתם בנויים נפשית וכלכלית במידה והאינפלציה תחגוג והרביות ישתנו כי במקרה כזה הריבית תשתנה בהתאם וכך החזר החודשי .
במסלולי הריבית משתנה ניתן לקבל עד 2/3 מהסכום הכולל של המשכנתא .
תשלום נוסף שצריך להכיר מהצד של המשכנתא הינו : ביטוח משכנתא .
ביטוח משכנתא הינו ביטוח שמבטח את הבנק במידה והלווה לא יוכל להשלים את תשלומי המשכנתא מסיבות שאינם תלויות בו כגון הריסה של הבית או מוות .
ביטוח משכנתא מחולק ל 2 ביטוחים :
ביטוח חיים – מבטח את הבנק שבמידה ואחד הלווים ימות בטרם עת וההכנסות ירדו כתוצאה מהמוות של אחד הלווים הביטוח יכסה את יתרת ההלוואה לבנק , ובכך תסתיים ההלוואה של הלווים והבנק מכוסה שקיבל את מלוא התמורה עבור ההלוואה .
ביטוח מבנה : מבטח את הבנק במידה ונגרם נזק קשה לדירה כגון הצפה רצינית , רעידת אדמה וכו' שבו הנכס נהפך ללא ראוי למגורים , הרציונל של הביטוח שהלווה אם לא יכול להתגורר בבית לא יהי לו יכולת או רצון לשלם את המשכנתא – הרי אין בית .
בביטוח מבנה הביטוח ידאג לתקן את הנזק שנגרם לבית במטרה להחזיר אותו מחדש לשימוש למגורים .
ניתן לשלם את ביטוח המשכנתא בחברות ביטוח חיצוניות ואף עדיף שכן הביטוח זהה והמחיר זול משמעותית מהביטוח שהבנק עושה .
ועדיין ..קחו בחשבון שישנו תוספת של בין עשרות למאות שקלים תלוי בגובה ההלוואה.
אנו בפאזל נכסים עובדים עם כל הבנקים למשכנתאות עם אנשי קשר שמכירים אותנו ממאות העסקאות שביצענו במהלך השנים ודואגים ללקוחות שלנו באחוזי ריביות טובים ובשירות מעבר לרגיל .
במקביל אנחנו עומדים בקשר גם עם יועצי משכנתאות פרטים שבונים תמהיל משכנתא מושלם ללקוח בדיוק על פי הצרכים והיכולות שלו .
ברגע שמצאתם דירה אנחנו לא משאירים אתכם לבד מול הבנקים ,
אנחנו נמשיך את התהליך של רכישת הדירה תוך ייעוץ והכוונה גם מול המוסדות הפיננסים -עד להגשמת המטרה המבורכת.
אנו מאחלים לכם הצלחה מרובה .
פאזל נכסים – מחברים אותך לבית
נטו פלדלת ? מה זה ?
מה ההבדל במדידה של שטחי הדירה בין המדידה של הקבלן – נטו פלדלת , מדוע המדידה שונה בנסח טאבו ובארנונה . מאמר שיעשה לכם סדר בחישוב השטח של הבית לפני מכירה ובאופן כללי
איזה בית לקנות ? איפה לקנות ? בית עם גינה ? פנטהאוז ? אולי בית פרטי במושב ?
אלו שאלות שאתם צריכים לברר עם עצמכם לפני תחילת התהליך ויכול להיות שההחלטה תתגבש אצלכם גם במהלך התהליך עצמו בשלבים הראשונים .
אך בכמה כסף אתם יכולים להרשות לעצמכם לרכוש את הבית עם כל ההוצאות שמסביב אתם חייבים לדעת בטרם התחלת התהליך
שלא תגררו להוצאות קשות ומכבידות .
אסטרטגיית קנייה מדריך חובה לקונים דירה – שלב אחרי שלב בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש את הדירה הראשונה שלכם , מזל טוב . תכנון אסטרטגיית הקנייה היא הדבר בחשוב ביותר שיש לעשות בתחילת התהליך של קניית הדירה . על מנת שהתהליך יעבור בשלום ובצורה הטובה ביותר ויניב את התוצאה המתבקשת – קניית דירה במחיר נכון ודירה שמתאימה לצרכים שלנו אנו חייבים לבדוק את עצמנו
מס שבח זהו מס שמשולם לרשות המיסים על הרווח בין הקניה והמכירה .
כיום ששוק הנדל"ן עלה בצורה גבוה מאוד בשנים האחרונות בעשרות אחוזים ישנו סיכוי גבוהה שתצטרכו לשלם את מס השבח .
שכן ההבדל בין מחיר הקניה לפני מס' שנים ובין מחיר המכירה כיום השתנה ועלה בצורה חדשה וגבוהה מאוד.
מעוניינים למכור את הבית? הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא תמחור נכון של הנכס. תמחור נמוך מדיי נפסיד כסף….. תמחור גבוהה מדי הדירה לא תמכר! במאמר זה נפרוט את כל השלבים לתמחור נכון של נכס – מאמר חשוב ביותר שאסור לפספס! ישנם מס פעולות שחשוב לבצע על מנת שנוכל לקלוע למחיר הנכון וכן .. לדעת בכמה השכן מכר את הדירה זה חשוב מאוד אבל
כמה שווה הבית שלי וכיצד אני מעריך את המחיר שלו לפני שאני יוצא למכירה
